Als Unternehmer in der Immobilienbranche kann ich nicht umhin, über die Situation nachzudenken, die Portugal derzeit erlebt. Es wird viel über Preise, Spekulation und Blasengefahr gesprochen, doch eines wird selten betont: Der Großteil des portugiesischen Immobilienbestands gehört weiterhin den Portugiesen selbst.
Diese weit verbreitete Eigentumsstruktur hat vielen Familien ermöglicht, von der Wertsteigerung zu profitieren, ihre alte Wohnung zu verkaufen, ihre Lebensbedingungen zu verbessern und ihren Kindern eine sicherere Zukunft zu schaffen.
Ein Land der Eigentümer
Portugal war schon immer ein Land der Eigentümer, nicht der Mieter. Nur Polen übertrifft den Prozentsatz der Haushalte mit Wohneigentum.
Das liegt an jahrzehntelangen Fehlanreizen im Mietmarkt: unpassende Steuern, eingefrorene Mieten, rechtliche Unsicherheit für Vermieter und langsame, bürokratische Genehmigungsverfahren, die das Neubauangebot behinderten.
Die Folge war ein struktureller Wohnungsmangel und ein stetiger Preisanstieg.
Die Zahlen sprechen für sich
Laut dem Statistikinstitut INE überstieg der mittlere Quadratmeterpreis im zweiten Quartal 2025 die Marke von 2.000 Euro, was einem Jahresanstieg von 19 % entspricht – der höchste seit Beginn der Datenerfassung.
Die Europäische Kommission schätzt, dass der portugiesische Markt um etwa 35 % überbewertet ist – der stärkste Anstieg in der EU im Jahr 2024.
Keine Blase, sondern Angebotsknappheit
Handelt es sich also um eine Blase, die bald platzt? Wahrscheinlich nicht.
Die Bank von Portugal und zahlreiche Experten betonen, dass die Preisentwicklung hauptsächlich auf Angebotsmangel und nicht auf Spekulation zurückzuführen ist.
Zwischen 2014 und 2024 stiegen die Preise um über 200 %, doch das Wohnungsangebot blieb nahezu unverändert.
Das wahre Problem: Zugang zum Wohnen
Das zentrale Problem ist die Erschwinglichkeit.
Immer mehr Mittelschichtsfamilien können sich keine Wohnung leisten, da Kreditraten bis zu 40 % des Monatseinkommens verschlingen.
Trotzdem liegt die Kreditausfallquote auf einem historischen Tiefstand von 0,2 % im Jahr 2025.
Das wahre Risiko besteht nicht im Zusammenbruch, sondern in der sozialen Ausgrenzung.
Strukturelle Ursachen
Es fehlt an Stadtplanung, Anreizen für Sanierungen und kohärenter Steuerpolitik.
Die Mehrwertsteuer auf Bauleistungen bleibt ein Hindernis, und die Branche hat die Modernisierung und Industrialisierung ihrer Prozesse – etwa modulares und nachhaltiges Bauen – noch nicht vollständig angenommen.
Zudem halten viele Gemeinden an veralteten Bauvorschriften fest, die Projekte über Jahre verzögern.
Eine langfristige Strategie ist nötig
Portugal braucht eine integrierte, langfristige Wohnungsstrategie.
Die EU-Kommission empfiehlt Maßnahmen zur Erhöhung des Angebots, Förderung des sozialen Wohnungsbaus und Reform der Bodennutzung.
Nur 1,1 % des portugiesischen Wohnungsbestands sind heute öffentlich, halb so viel wie 2010.
Ohne stärkere Investitionen wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weiter wachsen.
Mehr, besser und schneller bauen
Der neue Zentralbankchef Álvaro Santos Pereira erinnerte kürzlich daran, dass „mehr getan werden muss“.
Er hat recht: Es muss mehr, intelligenter und schneller gebaut werden, und der Sektor muss von bürokratischen Fesseln befreit werden.
Die Kommunen spielen hierbei eine Schlüsselrolle und sollten Teil der Lösung statt Teil des Problems sein.
Krise der Erreichbarkeit, nicht der Preise
Portugal steht nicht vor einer Blase, sondern vor einer Krise der Zugänglichkeit und Weitsicht.
Das Land muss sich entscheiden, ob es Wohnraum weiter als Notfall oder als nationale Priorität behandelt.
Portugal verfügt über Ressourcen, Fachkräfte und Erfahrung – es fehlt nur der Mut, gemeinsam zu handeln.
Denn ein Zuhause ist mehr als ein Vermögenswert – es ist das Zentrum des Lebens, der Ort, an dem die Zukunft entsteht.
Ein Land, das seinen Bürgern kein Dach über dem Kopf sichert, verliert den Boden, auf dem es steht.
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