Das größte Risiko portugiesischen Wohnraums ist nicht der Preisverfall. Sondern dass wir ohne Bau weitermachen.

Das größte Risiko portugiesischen Wohnraums ist nicht der Preisverfall. Sondern dass wir weitermachen, ohne zu bauen.

Jahrelang streiten wir darüber, ob die Immobilienpreise in Portugal zu stark steigen, ob es eine Immobilienblase gibt, ob Ausländer zu viel kaufen, ob der Tourismus Häuser vom Markt genommen hat oder ob der Kredit wieder ein Risiko darstellt. Das sind legitime und notwendige Debatten. Aber vielleicht konzentrieren wir uns wieder einmal zu sehr auf die Symptome, während wir weiterhin versuchen, uns der eigentlichen Krankheit zu stellen.
Eine neue Studie von Morningstar DBRS liefert Zahlen zu dem, was viele Fachleute in diesem Sektor seit Jahren empfinden: Portugal hat seit 2014 ein Defizit von mehr als 300.000 Häusern angehäuft, wenn man die Bildung neuer Haushalte mit der Anzahl der fertiggestellten Häuser vergleicht. Gleichzeitig haben sich die Preise seit 2019 praktisch verdoppelt und sind allein 2025 um 19 % gestiegen.
Diese Zahlen sollten uns dazu zwingen, uns eine ganz einfache Frage zu stellen: Wie lange können wir weiterhin über steigende Preise sprechen, ohne den Mangel an Häusern zu lösen?
Die Studie erkennt an, dass einige der Faktoren, die die Nachfrage stark angetrieben haben, in den kommenden Jahren an Schwung verlieren könnten. Die Einwanderung könnte sich verlangsamen, die Finanzierungsbedingungen sind anspruchsvoller geworden, die Zinssätze sind wieder gestiegen und die sich verschlechternde Erschwinglichkeit vertreibt viele Haushalte vom Markt. All dies könnte die Nachfrage dämpfen.
Aber es gibt ein Problem: Die Versorgung wird weiterhin nicht mit den Bedürfnissen des Landes Schritt halten können.
Und hier liegt meiner Meinung nach das Zentrum der gesamten portugiesischen Wohnungsfragen. Wir können Steuern ändern, öffentliche Garantien schaffen, bestimmte Aktivitäten einschränken, Unterstützung für Neukäufe starten oder darüber diskutieren, wer in Portugal Häuser kaufen sollte und wer nicht. Einige dieser Maßnahmen können positive Auswirkungen haben. Andere könnten die Nachfrage einfach von einem Ort zum anderen verlagern. Aber keine ersetzt den Baubedarf.
Portugal hat einen Mangel an Bauarbeitern, hohe Material- und Arbeitskosten, einen Mangel an Land, das für neue Projekte vorbereitet ist, sowie Planungs- und Lizenzierungsprozesse, die zu langsam bleiben. DBRS identifiziert diese strukturellen Einschränkungen selbst und hält es für unwahrscheinlich, dass das Angebot den angesammelten Rückstau schnell wieder aufholen kann.
Vielleicht sollten wir auch innerhalb des Immobiliensektors selbst etwas Selbstkritik üben. Viel zu lange haben wir Preisrekorde gefeiert, als wären sie immer ein Zeichen von Gesundheit. Ich selbst, als Berufstätiger, der diesen Markt seit vielen Jahren verfolgt, glaube, dass wir erkennen sollten, dass stetig steigende Preise nicht unbedingt positiv sind, wenn ein wachsender Teil der Bevölkerung kein Haus mehr kaufen oder mieten kann.
Ein gesunder Markt ist nicht einer, in dem die Preise unbegrenzt steigen. Er ist einer, in dem genügend Angebot, Wohnmobilität, Investitionen, Bau, funktionale Mietverträge und die Möglichkeit für unterschiedliche Einkommensniveaus vorhanden sind, geeignete Lösungen zu finden.
Das bedeutet jedoch nicht, dass wir es mit einer neuen Blase zu tun haben, ähnlich derjenigen, die der Finanzkrise vorausging. Auch hier ist die Studie ziemlich klar. Obwohl es Anzeichen dafür gibt, dass ein Teil der jüngsten Wertsteigerung der Immobilien nicht mehr vollständig durch wirtschaftliche Fundamentaldaten erklärt wird, hält DBRS es weiterhin für verfrüht, von einer Immobilienblase in Portugal oder Spanien zu sprechen.
Tatsächlich gibt es einen grundlegenden Unterschied zur Vergangenheit: Der aktuelle Zyklus wurde nicht durch eine enorme Anhäufung der Haushaltsschulden angetrieben. Das Verhältnis von Haushaltsschulden zu verfügbarem Einkommen ist von etwa 100 % zwischen 2008 und 2012 auf etwa 50 % im Jahr 2025 gesunken.
Daher sollten wir keinen Alarmismus erzeugen. Aber wir sollten auch das Fehlen einer Finanzblase nicht als Vorwand nutzen, um ein sich vertiefendes Wohnungsungleichgewicht zu ignorieren.
Das portugiesische Problem liegt nicht nur in der Anzahl der Häuser, die wir bauen. Es liegt auch in unserer Fähigkeit zu entscheiden, wo wir bauen, für wen und mit welcher Infrastruktur. Ich habe wiederholt argumentiert, dass Wohnen nicht isoliert von Wirtschaft, Verkehr, Energie, Wasser, Schulen und Orten geplant werden kann, an denen neue Arbeitsplätze entstehen.
Es macht keinen Sinn, Unternehmen, Technologiezentren, Rechenzentren, Industrieeinheiten und Tausende neuer Arbeitskräfte in eine Region zu locken, ohne gleichzeitig zu planen, wo diese Menschen leben werden. Ebenso macht es keinen Sinn, dass jede Gemeinde ihre Wohnungsbaustrategie so entwickelt, als ob Bevölkerungs- und Wirtschaftsbewegungen an ihren Verwaltungsgrenzen endeten.
Wir brauchen regionale Planung, eine bessere Koordination zwischen den Gemeinden, technische Kapazitäten in den Gemeinden sowie schnellere und vorhersehbarere Entscheidungsprozesse. Wir müssen Land in Land verwandeln, das effektiv für den Bau verfügbar ist, ohne auf Nachhaltigkeit oder städtische Qualität zu verzichten. Und wir müssen verstehen, dass Beschleunigung nicht zwangsläufig bedeutet, alles einfacher zu machen, sondern bessere und rechtzeitige Entscheidungen zu treffen.
Wir müssen auch vorsichtig sein, wenn wir nach einzelnen Schuldigen suchen. Ausländische Käufer haben Auswirkungen auf bestimmte Märkte und Segmente. Der Tourismus beeinflusst einige Bereiche. Die Einwanderung hat die Nachfrage erhöht. Niedrige Zinssätze haben die Finanzierung seit Jahren erleichtert. Aber keiner dieser Faktoren allein erklärt den angesammelten Mangel von mehr als 300.000 Häusern.
Die Realität ist einfacher und zugleich schwerer zu lösen: Viel zu lange hat Portugal weniger gebaut, als es brauchte.
Und selbst wenn die Nachfrage in den kommenden Jahren nachlässt, heißt das nicht, dass das Problem verschwinden wird. Eine Familie, die sich wegen der Preise kein Haus leisten kann, braucht trotzdem Wohnraum. Ein junger Mensch, der aus Mangel an Alternativen zu Hause bei seinen Eltern bleibt, taucht vielleicht nicht einmal sofort als neuer Haushalt in den Statistiken auf. Ein Arbeiter, der einen Job in einer anderen Stadt ablehnt, weil er keinen Wohnort findet, stellt ebenfalls einen wirtschaftlichen Preis dar, den wir selten messen.
Die Wohnungsnot ist nicht mehr nur ein soziales oder Immobilienproblem. Sie ist ein Problem der nationalen Wettbewerbsfähigkeit.
Unternehmen werden Schwierigkeiten haben, Arbeitskräfte in Regionen zu gewinnen, in denen sie nicht leben können. Universitäten verlieren Talente, wenn Studierende keinen Wohnraum finden. Städte können wirtschaftlich weniger vielfältig werden, wenn nur die einkommensstärksten ihre Wohnkosten bezahlen können.
Deshalb bin ich weiterhin der Überzeugung, dass Portugal aufhören muss, Wohnungsbau als eine Reihe von Notfallmaßnahmen zu behandeln, und sie als eine wesentliche Infrastruktur für die wirtschaftliche Entwicklung des Landes sehen muss.
Wir brauchen öffentliche und private Investitionen. Wir brauchen Entwickler, Genossenschaften, Gemeinden, institutionelle Investoren und verschiedene Wohnungsmodelle. Wir brauchen Kauf, Miete, bezahlbaren Wohnraum und neue Lösungen. Es gibt keine einzige Lösung, die ein über so viele Jahre aufgebautes Defizit lösen kann.
Aber es gibt eine Gewissheit: Ohne eine Erhöhung des Angebots werden wir die Knappheit nur weiter umverteilen.
Die DBRS-Studie kann eine Verlangsamung einiger der Nachfragetreiber vorhersagen. Sie macht aber auch deutlich, dass Angebotsbeschränkungen voraussichtlich weiterhin bestehen werden. Und vielleicht ist das die wichtigste Botschaft für Portugal.
Wir können noch ein weiteres Jahrzehnt darüber streiten, ob die Preise steigen oder fallen werden. Wir können neue Steuern, Anreize, Beschränkungen und Programme schaffen. Wir können weiterhin für jeden politischen Zyklus nach einem anderen Schuldigen suchen.
Oder wir können uns endlich dem stellen, was die Zahlen zeigen.
Portugal hat einen Wohnungsmangel.
Das eigentliche Risiko für das Land besteht nicht darin, dass die Preise eines Tages fallen könnten. Sondern dass wir noch ein weiteres Jahrzehnt über die Preise diskutieren, ohne die fehlenden Häuser zu bauen.