De la macroéconomie au micro : pourquoi l´immobilier mondial n´évolue plus de manière synchronisée et pourquoi c´est important pour le Portugal
Par Paulo Lopes, CEO de Casaiberia
Par le passé, l´immobilier mondial suivait un certain rythme. Les grandes économies ont évolué selon des cycles largement prévisibles, et les tendances macroéconomiques nous ont fourni un cadre pour évaluer ce qui allait se passer ensuite. Mais ce monde a disparu. Aujourd´hui, les marchés divergent fortement, et ce qui se passe à New York ou à Shanghai nous en dit de moins en moins sur ce qui pourrait se passer à Lisbonne ou en Algarve.
C´est pourquoi je regarde constamment au-delà de nos frontières, non seulement pour explorer les opportunités, mais aussi pour comprendre les risques, le calendrier et les changements structurels qui affectent même les décisions immobilières les plus locales. Que vous investissiez à l´étranger ou ici même au Portugal, la capacité de lire la salle mondiale n´a jamais été aussi essentielle.
Les tendances mondiales ne sont plus alignées
Le plus grand changement sur le marché actuel ?
Les tendances macroéconomiques ne sont plus synchronisées. Aux États-Unis, les immeubles de bureaux sont confrontés à un déclin structurel en raison du travail à distance et de l´affaiblissement de la demande. En revanche, les zones urbaines de premier plan en Asie connaissent une demande en plein essor pour les actifs haut de gamme.
L´Europe présente sa propre complexité : la faiblesse de la productivité, le vieillissement démographique et le resserrement des conditions de crédit refroidissent le marché, mais la sélection des dépenses publiques dans les infrastructures et la défense crée des fenêtres d´investissement uniques et localisées.
Le résultat est un terrain de jeu plus fragmenté et moins prévisible. L´époque de l´exposition passive à de vastes secteurs ou zones géographiques est révolue. Nous sommes entrés dans l´ère de la
stratégie sélective et des connaissances granulaires.
Des secteurs en difficulté, mais des opportunités subsistent
Comme l´a récemment souligné Pimco, les secteurs de l´immobilier sont soumis à un sérieux test de résistance :
- Les centres de données sont en plein essor grâce à l´IA, au cloud computing et au streaming, mais sont confrontés à des goulets d´étranglement dans les infrastructures de réseau et de fibre.
- L´immobilier résidentiel reste résilient dans les centres urbains à forte croissance, où la demande continue de dépasser l´offre.
- Les actifs logistiques sont toujours en demande, mais la croissance des loyers ralentit et l´offre excédentaire devient un risque dans certains couloirs.
D´autre part, les
immeubles de bureaux perdent de la valeur dans tous les domaines, en particulier en dehors des emplacements haut de gamme. « Les bâtiments de deuxième rang sont structurellement dévalués », prévient Pimco. De même, les actifs commerciaux traditionnels, comme les centres commerciaux, sont en difficulté : seuls les formats de vente au détail spécialisés et ancrés dans les épiceries se maintiennent.
De la bêta à l´alpha : le nouvel état d´esprit en matière d´investissement
Nous assistons à un changement de paradigme, passant d´une
stratégie « bêta » (bénéficiant d´une large exposition au marché) à une
stratégie « alpha » (recherche de surperformance grâce aux détails et à l´expertise).
C´est là que l´immobilier s´apparente de plus en plus à une gestion active d´actifs. Il ne suffit plus d´acheter une propriété et de s´attendre à ce qu´elle conserve de la valeur simplement parce qu´elle se trouve dans une ville « sûre » ou qu´elle correspond à une classe d´actifs familière. Comme le dit Pimco : un bon bâtiment à Singapour a aujourd´hui plus de valeur que dix bâtiments moyens en Europe. Posséder un bureau de classe B à Munich n´est plus un gage de sécurité, cela pourrait être un passif.
La voie à suivre nécessite une connaissance locale approfondie, une analyse des risques disciplinée et une approche véritablement
granulaire et anticyclique de l´investissement. C´est exactement la raison pour laquelle je crois qu´il faut rester connecté aux marchés de l´Asie, de l´Amérique du Nord et au-delà, car les leçons apprises là-bas anticipent souvent ce qui pourrait arriver en Europe.
Le Portugal dans un contexte mondial
Qu´est-ce que cela signifie pour le Portugal ? Beaucoup.
Notre marché n´est pas à l´abri des pressions exercées par les mouvements de capitaux mondiaux, les changements démographiques ou l´incertitude géopolitique. Mais nous avons aussi des avantages : l´attrait du style de vie, la sécurité, la valeur à long terme et l´intérêt international croissant. La clé est de positionner le Portugal non seulement comme un « endroit agréable pour posséder une propriété », mais aussi comme un marché d´investissement sérieux, avec les bons actifs, aux bons endroits et soutenu par des structures transparentes.
Chez Casaiberia, nous considérons qu´il est de notre mission d´aider nos clients à naviguer à la fois dans les spécificités locales et les forces mondiales en jeu. C´est pourquoi je continuerai à rechercher des informations et des contacts dans le monde entier, afin que nous puissions garder une longueur d´avance sur le changement, anticiper les risques et saisir les véritables opportunités pour ceux qui investissent au Portugal.
Dans cette nouvelle réalité immobilière, il ne s´agit pas de suivre le troupeau. Il s´agit de poser de meilleures questions, de faire confiance à des instincts éclairés et de penser à l´échelle mondiale, même si l´on agit localement.