O imobiliário português está mais forte. Mas não deve perder a memória.

O imobiliário português está mais forte. Mas não deve perder a memória. 

Quem acompanha o mercado imobiliário português há tempo suficiente sabe que poucas palavras são tão perigosas como estas: desta vez é diferente. Ouvi-las não significa necessariamente que estejamos perante uma nova crise, nem considero que existam hoje razões para comparar diretamente o mercado atual com aquele que Portugal viveu há pouco mais de uma década. Mas a história económica ensina-nos que os períodos de maior confiança são também aqueles em que devemos manter maior capacidade de análise e prudência. 
Os números mais recentes mostram que o endividamento das empresas da construção e do imobiliário voltou a ultrapassar os 58 mil milhões de euros, atingindo valores absolutos próximos dos registados em 2013. À primeira vista, esta comparação pode causar preocupação. Afinal, todos nos lembramos do que aconteceu nessa época. Portugal encontrava-se sob assistência financeira internacional, muitas empresas do setor estavam excessivamente endividadas, os bancos acumulavam ativos problemáticos e milhares de famílias enfrentavam dificuldades. Mas comparar apenas os valores absolutos seria profundamente injusto e economicamente errado. 
O Portugal de hoje é muito diferente do Portugal de 2013. Na altura, a dívida das empresas da construção e do imobiliário representava quase 35% do PIB nacional. Atualmente, representa cerca de 19%. A economia cresceu, as empresas melhoraram os seus níveis de capitalização e os indicadores financeiros do setor apresentam uma evolução muito mais saudável. A autonomia financeira das empresas da construção, por exemplo, passou de cerca de 21% em 2013 para mais de 38% em 2024, enquanto o peso dos financiamentos obtidos diminuiu significativamente.  
Portanto, importa começar por dizer claramente: não estamos novamente em 2013. 
O aumento do endividamento atual tem também uma explicação económica bastante lógica. Portugal precisa de construir mais. Temos uma escassez estrutural de habitação, um crescimento da população residente, maior pressão nas principais áreas urbanas, investimento estrangeiro, turismo, novas empresas a instalarem-se no país e uma procura que continua, em muitos segmentos e regiões, acima da capacidade de resposta da oferta. Construir exige capital. Comprar terrenos exige capital. Desenvolver projetos exige capital. E o imobiliário é, pela sua própria natureza, uma atividade intensiva em financiamento. 
Não devemos, portanto, olhar para toda a dívida como se fosse necessariamente um problema. Existe uma diferença enorme entre dívida utilizada para sustentar ativos improdutivos ou projetos sem procura e dívida destinada a financiar construção necessária, infraestruturas, reabilitação urbana e novos projetos economicamente sustentáveis. O crédito é uma ferramenta essencial para o desenvolvimento económico. Sem financiamento, simplesmente não construiremos as casas de que Portugal precisa. 
Mas reconhecer isto não significa ignorar os riscos. 
E talvez seja precisamente aqui que devemos encontrar um equilíbrio que tantas vezes falta no debate público português. Parece que somos obrigados a escolher entre dois extremos: ou o mercado imobiliário está extraordinariamente forte e não existe qualquer motivo para preocupação, ou estamos perante uma bolha prestes a rebentar. Na realidade, nenhuma destas simplificações ajuda a compreender o mercado. 
O setor está mais sólido, mais profissionalizado, mais internacional e financeiramente mais robusto do que há uma década. Mas continua exposto às taxas de juro, à evolução da economia, aos custos de construção, às decisões políticas, à fiscalidade e à confiança dos investidores e consumidores. Um projeto imobiliário que hoje parece perfeitamente viável pode enfrentar, durante os vários anos necessários para a sua concretização, alterações profundas nas condições económicas. 
É precisamente por isso que o aumento do endividamento deve ser acompanhado com atenção, mas não com alarmismo. Uma empresa sólida, com capitais próprios adequados, um bom projeto e procura identificada pode perfeitamente aumentar a sua dívida sem aumentar de forma preocupante o seu risco. Outra empresa, excessivamente alavancada e dependente de uma valorização contínua dos preços para tornar o projeto viável, pode apresentar um risco completamente diferente. 
Os números agregados contam-nos uma parte da história. Nunca contam a história toda. 
A mesma prudência deve aplicar-se ao crédito à habitação das famílias. A recente intenção do Banco de Portugal de apertar os critérios de concessão de novos empréstimos, reduzindo o limite recomendado da taxa de esforço de 50% para 45%, provocará naturalmente debate. Compreendo perfeitamente quem argumenta que, numa crise de acesso à habitação, dificultar o crédito pode afastar ainda mais famílias da possibilidade de comprar casa. É uma preocupação legítima. Mas também devemos fazer uma pergunta desconfortável: será realmente uma solução permitir que uma família comprometa metade, ou mais, do seu rendimento líquido mensal com prestações de dívida? 
Uma taxa de esforço de 45% significa que quase metade do rendimento disponível de uma família pode ficar comprometida antes de pagar alimentação, energia, transportes, educação, saúde e todas as outras despesas normais da vida. Basta uma subida dos juros, uma perda temporária de rendimento ou uma despesa inesperada para uma situação aparentemente sustentável se tornar muito difícil.  
Facilitar o acesso ao crédito pode ajudar uma família a comprar uma casa. Mas crédito fácil não cria habitação. 
Esta distinção é fundamental. 
Se aumentarmos a capacidade de financiamento dos compradores sem aumentar suficientemente o número de casas disponíveis, o resultado pode simplesmente ser mais dinheiro a competir pelos mesmos imóveis. E, num mercado com oferta escassa, isso pode contribuir para pressionar ainda mais os preços. Uma medida criada para facilitar o acesso à habitação pode acabar, paradoxalmente, por tornar as casas ainda mais caras. 
É por isso que não devemos confundir política de habitação com política de crédito. O Governo tem a responsabilidade de criar condições para aumentar a oferta, acelerar licenciamentos, mobilizar terrenos, incentivar a construção e a reabilitação, promover um mercado de arrendamento funcional e garantir estabilidade legislativa. O Banco de Portugal tem outra missão: proteger a estabilidade financeira, os bancos e, em última análise, as próprias famílias contra níveis de endividamento que possam tornar-se insustentáveis.  
As duas políticas devem dialogar, mas não devem ser confundidas. 
Há ainda outro sinal que merece atenção. Alguns especialistas começam a destacar a crescente presença de investidores no mercado que não são consumidores finais dos imóveis. Não considero isso, por si só, negativo. O investimento é indispensável para financiar projetos, aumentar a oferta, reabilitar edifícios e desenvolver novos modelos de habitação. Demonizar investidores seria um erro profundo, sobretudo num país que precisa de capital para construir. 
Mas também aqui é necessário distinguir investimento de especulação. O investidor de longo prazo que financia construção, arrendamento, regeneração urbana ou novas infraestruturas desempenha uma função económica muito diferente de quem entra num mercado exclusivamente na expectativa de vender rapidamente mais caro. Quanto maior for a distância entre o valor dos ativos e a capacidade económica real dos seus utilizadores finais, maior deverá ser a nossa atenção. 
O imobiliário português vive hoje uma situação aparentemente contraditória. Precisamos urgentemente de mais investimento e, ao mesmo tempo, precisamos de prudência. Precisamos de mais crédito para financiar construção e, simultaneamente, de critérios responsáveis para evitar excessos. Precisamos de investidores nacionais e internacionais, mas também de garantir que existe uma economia real capaz de sustentar os valores dos ativos no longo prazo. 
Estas ideias não são incompatíveis. Pelo contrário, são parte da mesma estratégia. 
Um mercado imobiliário saudável não é aquele onde os preços sobem sempre. É aquele onde existe oferta suficiente, procura sustentável, financiamento responsável, empresas sólidas, investidores de longo prazo e famílias capazes de cumprir os seus compromissos sem sacrificar uma parte excessiva da sua qualidade de vida. 
Portugal aprendeu muito desde a última grande crise financeira. Os bancos estão mais capitalizados, as empresas apresentam melhores indicadores financeiros, o peso relativo da dívida do setor é significativamente inferior e os mecanismos de supervisão são mais exigentes. Seria errado ignorar todos estes progressos e anunciar uma nova crise apenas porque o valor nominal da dívida voltou a níveis semelhantes aos de 2013. 
Mas seria igualmente errado acreditar que esses progressos nos tornaram imunes aos ciclos económicos. 
As taxas de juro mudam. A procura muda. Os governos mudam políticas. Os mercados internacionais sofrem choques. A confiança pode desaparecer mais rapidamente do que aparece. E o imobiliário, precisamente porque trabalha com grandes montantes, elevada alavancagem e horizontes de desenvolvimento longos, deve respeitar essa realidade. 
A minha visão sobre o mercado português continua a ser positiva. Existe procura, existe uma necessidade estrutural de mais habitação, existe investimento, existe maior profissionalização e existem empresas muito mais preparadas do que no passado. Mas ser otimista não significa ignorar riscos. Pelo contrário, a melhor forma de defender o crescimento de um setor é identificar os seus riscos antes de eles se transformarem em problemas. 
Portugal precisa de construir mais. Precisa de mais investimento. Precisa de capital nacional e estrangeiro. Precisa de crédito para financiar bons projetos e de bancos capazes de acompanhar empresas sólidas. Mas também precisa de famílias financeiramente protegidas, de promotores com níveis de capital adequados e de investidores que compreendam que nenhum mercado sobe indefinidamente. 
O crescimento do crédito não deve assustar-nos quando acompanha investimento produtivo, aumento da oferta e empresas financeiramente mais sólidas. Mas a história ensina-nos que os maiores riscos começam, muitas vezes, precisamente quando deixamos de acreditar que existem riscos. 
O imobiliário português está hoje mais forte do que há uma década. Mais profissional, mais diversificado e mais preparado. 
A melhor forma de continuar forte é não perder a memória. 
E, sobretudo, não confundir confiança com excesso de confiança.