Por Paulo Lopes, CEO da Casaiberia
No passado, o setor imobiliário global seguia um certo ritmo. As principais economias moveram-se em ciclos amplamente previsíveis, e as tendências macroeconómicas deram-nos um quadro para avaliar o que aconteceria a seguir. Mas esse mundo se foi. Hoje, os mercados divergem acentuadamente – e o que está a acontecer em Nova Iorque ou Xangai diz-nos cada vez menos sobre o que pode acontecer em Lisboa ou no Algarve.
É por isso que olho constantemente para além das nossas fronteiras, não apenas para explorar oportunidades, mas para entender riscos, prazos e mudanças estruturais que afetam até mesmo as decisões imobiliárias mais locais. Quer esteja a investir no estrangeiro ou aqui mesmo em Portugal, a capacidade de ler a sala global nunca foi tão essencial.
As tendências globais não estão mais alinhadas
A maior mudança no mercado atual?
As tendências macro não são mais executadas em sincronia. Nos EUA, as propriedades de escritórios estão enfrentando declínio estrutural devido ao trabalho remoto e ao enfraquecimento da demanda. Em contraste, as zonas urbanas de primeira linha na Ásia estão vendo uma demanda crescente por ativos premium.
A Europa apresenta a sua própria complexidade: a fraca produtividade, o envelhecimento demográfico e as condições de crédito mais restritivas estão a arrefecer o mercado, mas a despesa pública seletiva em infraestruturas e defesa está a criar janelas de investimento únicas e localizadas.
O resultado é um campo de jogo mais fragmentado e menos previsível. Os dias de exposição passiva a amplos setores ou geografias acabaram. Entramos na era da
estratégia seletiva e do conhecimento granular.
Setores em estresse, mas oportunidades permanecem
Como a Pimco descreveu recentemente, os setores imobiliários estão passando por um sério teste de estresse:
- Os data centers estão crescendo devido à IA, computação em nuvem e streaming, mas enfrentam gargalos na infraestrutura de rede e fibra.
- Os imóveis residenciais permanecem resilientes em centros urbanos de alto crescimento, onde a demanda continua a superar a oferta.
- Os ativos logísticos ainda estão em demanda, mas o crescimento do aluguel está desacelerando e o excesso de oferta está se tornando um risco em corredores específicos.
Por outro lado, as propriedades de
escritórios estão perdendo valor em todos os setores, especialmente fora de locais premium. "Os edifícios de segunda linha estão a ser estruturalmente desvalorizados", alerta a Pimco. Da mesma forma, os ativos de varejo tradicional, como shoppings, estão com dificuldades – apenas os formatos de varejo especializados e ancorados em supermercados estão se mantendo estáveis.
Do Beta ao Alpha: A Nova Mentalidade de Investimento
Estamos testemunhando uma mudança de paradigma – de uma
estratégia "beta" (com ampla exposição ao mercado) para uma
estratégia "alfa" (descobrir o desempenho por meio de detalhes e experiência).
É aqui que o imobiliário está a tornar-se mais parecido com a gestão ativa de ativos. Não é mais suficiente comprar um imóvel e esperar que ele mantenha o valor apenas porque está em uma cidade "segura" ou se encaixa em uma classe de ativos familiar. Como diz a Pimco: um bom edifício em Singapura é agora mais valioso do que dez edifícios médios na Europa. Possuir um escritório de classe B em Munique não é mais uma garantia de segurança, pode ser um passivo.
O caminho a seguir exige um profundo conhecimento local, uma análise de risco disciplinada e uma abordagem verdadeiramente granular e
anticíclica ao investimento. É exatamente por isso que acredito em permanecer conectado aos mercados da Ásia, América do Norte e além, porque as lições aprendidas lá muitas vezes antecipam o que pode vir para a Europa.
Portugal num Contexto Global
O que significa isto para Portugal? Muito.
O nosso mercado não está imune às pressões das mudanças de capital globais, das alterações demográficas ou da incerteza geopolítica. Mas também temos vantagens: apelo ao estilo de vida, segurança, valor a longo prazo e aumento do interesse internacional. A chave é posicionar Portugal não apenas como um "bom lugar para ter propriedade", mas como um mercado de investimento sério – com os ativos certos, nas localizações certas e apoiado por estruturas transparentes.
Na Casaiberia, vemos como nossa missão ajudar os clientes a navegar tanto pelas especificidades locais como pelas forças globais em jogo. É por isso que continuarei a procurar insights e conexões em todo o mundo, para que possamos estar à frente da mudança, antecipar riscos e capturar verdadeiras oportunidades para aqueles que investem em Portugal.
Nesta nova realidade imobiliária, não se trata de seguir o rebanho. Trata-se de fazer perguntas melhores, confiar em instintos informados e pensar globalmente, mesmo quando se age localmente.