La crise du logement n'est pas un mystère. C'est une somme d'erreurs que nous choisissons de ne pas corriger.
Il existe une tendance au Portugal à traiter la crise du logement comme un phénomène presque inévitable, une sorte de fatalité moderne causée par une demande excessive, des investisseurs étrangers ou des taux d'intérêt. Mais c'est une simplification pratique. La vérité est plus inconfortable. La crise ne naît pas d'une cause. Elle est née d'un système qui, pendant des années, accumule des blocages, des distorsions et de mauvaises décisions, sans le courage d'attaquer les causes structurelles.
Le FMI lui-même nous a désormais rappelé quelque chose que beaucoup préfèrent ignorer : la crise du logement n'est plus seulement un problème social. C'est un problème économique. Cela affecte la productivité, détourne les talents des centres urbains et ralentit la croissance. Les jeunes qui ne peuvent pas vivre près des centres où ils travaillent sont un problème économique. Les entreprises qui ne peuvent pas attirer des gens parce que le coût du logement est inabordable sont un problème économique. Et un pays où les prix augmentent de près de 19 % en un an, alors que les revenus ne suivent pas, a un problème structurel.
Mais il ne suffit pas de répéter qu'il y a un manque d'approvisionnement.
Il est nécessaire de se demander pourquoi.
Pourquoi est-il si peu construit ? Pourquoi l'approbation d'un projet prend-elle des années alors que cela devrait prendre des mois ? Pourquoi le financement de la promotion reste-t-il encore limité ? Pourquoi les terres urbanisables restent-elles si contraintes ? Pourquoi dépendons-nous encore trop de la volonté ou de l'inertie des autorités locales, souvent sans moyens techniques, sans vision et parfois liés à des intérêts particuliers ?
Chaque minute d'attente d'un projet coûte de l'argent.
Intérêts. Ressources humaines. Coûts de construction. Des occasions manquées.
Et ces coûts se retrouvent dans le prix final de la maison.
Ce n'est pas de la théorie. C'est des mathématiques.
En même temps, nous restons coincés dans un modèle presque exclusivement orienté vers l'achat, comme si le marché immobilier se limitait à la vente de maisons. Ce n'est pas résumé.
Les pays les plus matures ont compris depuis des décennies qu'une véritable économie locative est nécessaire. Pas un patch. Une industrie.
Allemagne, Danemark, Suède.
Tous ont mis en place des cadres fiscaux et juridiques qui rendent l'investissement dans la location attrayant, stable et professionnel.
Nous avons fait l'inverse.
Nous avons créé la méfiance. Instabilité. Risque.
Et ensuite, nous sommes surpris que le marché locatif ne réponde pas.
Une autre erreur est d'ignorer des solutions déjà existantes. L'industrialisation de la construction, avec des méthodes modulaires, des procédés plus rapides et des matériaux plus efficaces, pourrait réduire les coûts et accélérer la production aujourd'hui. Au contraire, il continue d'être traité presque comme une exception.
Pourquoi ?
Parce que nous continuons à compliquer ce que d'autres ont simplifié.
Et puis il y a la spéculation. Sujet sensible.
Mais soyons honnêtes.
Ce n'est pas seulement chez les grands investisseurs.
C'est aussi le petit propriétaire qui critique les prix mais vend au maximum car il sait qu'il aura plus tard du mal à acheter une autre maison.
C'est dans un marché où tout le monde se plaint du problème, mais beaucoup y participent.
C'est une vérité inconfortable.
Il est également vrai que le manque de productivité dans l'urbanisme est un scandale silencieux.
Le simplexe était prononcé. Mais dans de nombreuses municipalités, peu de choses ont changé.
Ni les systèmes. Ni les équipes. Ni la culture de l'exécution.
Et sans exécution, la réforme n'est que discours.
Le cas de Gaia montre en fait que lorsque plus de licences sont effectuées, le marché réagit. Cela ne résout pas tout, mais cela répond. Ça devrait nous apprendre quelque chose.
Peut-être que le problème n'est pas seulement un manque de politique.
Peut-être est-ce un manque de courage pour copier ce qui fonctionne.
Parce que des solutions existent.
Des agences indépendantes de coordination urbaine. Clusters intégrés de logement, commerce et industrie. Réduction du poids du PDM en tant qu'instrument de blocage. Disponibilité publique des terrains. Avantages fiscaux solides pour la location institutionnelle. Professionnalisation des intermédiaires pour mieux servir acheteurs, vendeurs, propriétaires et locataires. Des modèles de construction industrialisés à grande échelle.
Rien de tout cela n'est révolutionnaire.
C'est testé.
Ça marche.
Mais nous continuons à agir comme si nous devions tout inventer à partir de zéro.
On ne le fait pas.
Copiez juste mieux.
Et agissez vite.
Parce que chaque année perdue aggrave le problème.
Mais plus que ça.
Chaque minute perdue aussi.
Et tant que nous continuerons à traiter le logement comme un débat idéologique et non comme un problème d'exécution économique, nous continuerons à discuter des symptômes tant que la structure restera défaillante.
La crise du logement n'est pas un mystère.
C'est une somme d'erreurs que nous connaissons déjà.
Et par conséquent, cela devrait aussi être une somme de solutions que nous aurions déjà dû appliquer.
 
Économie, Immobilier