A crise da habitação não é um mistério. É uma soma de erros que escolhemos não corrigir.

A crise da habitação não é um mistério. É uma soma de erros que escolhemos não corrigir.
Há uma tendência em Portugal para tratar a crise da habitação como se fosse um fenómeno quase inevitável, uma espécie de fatalidade moderna provocada por excesso de procura, investidores estrangeiros ou taxas de juro. Mas isso é uma simplificação cómoda. A verdade é mais incómoda. A crise não nasce de uma causa. Nasce de um sistema que durante anos acumulou bloqueios, distorções e más decisões, sem coragem para atacar as causas estruturais.
O próprio FMI veio agora recordar algo que muitos preferem ignorar: a crise da habitação já não é apenas um problema social. É um problema económico. Afeta produtividade, afasta talento dos centros urbanos, trava crescimento. Jovens que não conseguem viver perto dos centros onde trabalham são um problema económico. Empresas que não conseguem atrair pessoas porque o custo da habitação é incomportável são um problema económico. E um país onde os preços sobem quase 19% num ano, enquanto os rendimentos não acompanham, tem um problema estrutural.
Mas não basta repetir que falta oferta.
É preciso perguntar porquê.
Porque é que se constrói tão pouco? Porque é que aprovar um projeto demora anos quando deveria demorar meses? Porque é que o financiamento à promoção continua limitado? Porque é que o solo urbanizável continua tão condicionado? Porque é que ainda dependemos em excesso da vontade ou da inércia de autarquias, muitas vezes sem meios técnicos, sem visão e por vezes presas a interesses instalados?
Cada minuto que um projeto espera custa dinheiro.
Juros.
Recursos humanos.
Custos de construção.
Oportunidades perdidas.
E esses custos acabam no preço final da casa.
Isto não é teoria. É matemática.
Ao mesmo tempo, continuamos presos a um modelo quase exclusivamente orientado para a compra, como se o mercado habitacional se resumisse a vender casas. Não se resume.
Os países mais maduros perceberam há décadas que é necessário uma verdadeira economia do arrendamento. Não um remendo. Uma indústria.
Alemanha.
Dinamarca.
Suécia.
Todos criaram enquadramentos fiscais e jurídicos que tornam o investimento em arrendamento atrativo, estável e profissionalizado.
Nós fizemos o contrário.
Criámos desconfiança.
Instabilidade.
Risco.
E depois admiramo-nos que o mercado de arrendamento não responda.
Outro erro é ignorar soluções que já existem. A industrialização da construção, com métodos modulares, processos mais rápidos e materiais mais eficientes, podia estar hoje a reduzir custos e a acelerar produção. Em vez disso, continua a ser tratada quase como exceção.
Porquê?
Porque continuamos a complicar o que outros simplificaram.
E depois há a especulação. Tema sensível.
Mas sejamos honestos.
Ela não está só nos grandes investidores.
Está também no pequeno proprietário que critica os preços mas vende pelo máximo porque sabe que depois terá dificuldade em comprar outra casa.
Está num mercado onde todos se queixam do problema, mas muitos participam nele.
Essa é uma verdade desconfortável.
Como também é verdade que a falta de produtividade no urbanismo é um escândalo silencioso.
O Simplex falou-se.
Prometeu-se.
Mas em muitas autarquias pouco mudou.
Nem sistemas.
Nem equipas.
Nem cultura de execução.
E sem execução, reforma é apenas discurso.
O caso de Gaia mostra, aliás, que quando se licencia mais, o mercado responde. Não resolve tudo, mas responde. Isso deveria ensinar-nos algo.
Talvez o problema não seja apenas falta de política.
Talvez seja falta de coragem para copiar o que funciona.
Porque soluções existem.
Agências de coordenação urbana independentes.
Clusters integrados de habitação, comércio e indústria.
Redução do peso dos PDM como instrumento bloqueador.
Disponibilização pública de terrenos.
Benefícios fiscais robustos para arrendamento institucional.
Profissionalização dos intermediários para melhor servir compradores, vendedores, senhorios e arrendatários.
Modelos de construção industrializada em escala.
Nada disto é revolucionário.
Está testado.
Funciona.
Mas continuamos a agir como se tivéssemos de inventar tudo do zero.
Não temos.
Basta copiar melhor.
E agir depressa.
Porque cada ano perdido agrava o problema.
Mas mais do que isso.
Cada minuto perdido também.
E enquanto continuarmos a tratar a habitação como um debate ideológico e não como um problema de execução económica, continuaremos a discutir sintomas enquanto a estrutura continua avariada.
A crise da habitação não é um mistério.
É uma soma de erros que já conhecemos.
E por isso, também devia ser uma soma de soluções que já devíamos ter aplicado.