Portugiesische Immobilien sind stärker. Aber du solltest dein Gedächtnis nicht verlieren.

Immobilien sind portugiesisch stärker. Aber du solltest dein Gedächtnis nicht verlieren.

Jeder, der den portugiesischen Immobilienmarkt lange genug verfolgt, weiß, dass nur wenige Worte so gefährlich sind wie diese: Diesmal ist es anders. Ihnen zuzuhören bedeutet nicht zwangsläufig, dass wir vor einer neuen Krise stehen, und ich glaube auch nicht, dass es heute Gründe gibt, den aktuellen Markt direkt mit dem zu vergleichen, den Portugal vor etwas mehr als einem Jahrzehnt erlebte. Aber die Wirtschaftsgeschichte lehrt uns, dass die Zeiten des größten Zuversichts auch diejenigen sind, in denen wir eine größere Fähigkeit zur Analyse und Umsicht aufrechterhalten müssen.
Die jüngsten Zahlen zeigen, dass die Verschuldung von Bau- und Immobilienunternehmen erneut 58 Milliarden Euro überschritten hat und absolute Werte nahe denen von 2013 erreicht. Auf den ersten Blick könnte dieser Vergleich Besorgnis anregen. Schließlich erinnern wir uns alle daran, was damals geschah. Portugal erhielt internationale finanzielle Unterstützung, viele Unternehmen im Sektor waren übermäßig verschuldet, Banken häuften problematische Vermögenswerte an und Tausende von Familien hatten Schwierigkeiten. Aber nur absolute Werte zu vergleichen, wäre zutiefst unfair und wirtschaftlich falsch.
Das heutige Portugal unterscheidet sich stark von Portugal im Jahr 2013. Damals machten die Schulden von Bau- und Immobilienunternehmen fast 35 % des nationalen BIP aus. Heute machen sie etwa 19 % aus. Die Wirtschaft ist gewachsen, Unternehmen haben ihre Kapitalisierung verbessert und die Finanzindikatoren des Sektors zeigen eine deutlich gesündere Entwicklung. Die finanzielle Autonomie von Bauunternehmen sank beispielsweise von etwa 21 % im Jahr 2013 auf mehr als 38 % im Jahr 2024, während das Gewicht der erhaltenen Finanzierung deutlich zurückgegangen ist.
Daher ist es wichtig, damit zu beginnen, klar zu sagen: Wir sind nicht wieder im Jahr 2013.
Der Anstieg der aktuellen Verschuldung hat ebenfalls eine sehr logische wirtschaftliche Erklärung. Portugal muss mehr bauen. Wir haben einen strukturellen Wohnungsmangel, ein Wachstum der ansässigen Bevölkerung, einen größeren Druck in den wichtigsten städtischen Gebieten, ausländische Investitionen, Tourismus, neue Unternehmen, die sich im Land niederlassen, und eine Nachfrage, die in vielen Segmenten und Regionen weiterhin über der Versorgungskapazität liegt. Bauen erfordert Kapital. Der Kauf von Land erfordert Kapital. Die Entwicklung von Projekten erfordert Kapital. Und Immobilien sind von Natur aus eine finanzintensive Tätigkeit.
Wir sollten daher nicht alle Schulden so betrachten, als wären sie notwendigerweise ein Problem. Es gibt einen großen Unterschied zwischen Schulden, die zur Aufrechterhaltung unproduktiver Vermögenswerte oder Projekte ohne Nachfrage verwendet werden, und Schulden, die notwendigen Bau, Infrastruktur, städtische Sanierung und neue wirtschaftlich nachhaltige Projekte finanzieren. Kredit ist ein wesentliches Instrument für wirtschaftliche Entwicklung. Ohne Finanzierung werden wir einfach nicht die Häuser bauen, die Portugal braucht.
Aber das zu erkennen bedeutet nicht, die Risiken zu ignorieren.
Und vielleicht ist es gerade hier, dass wir ein Gleichgewicht finden müssen, das in der öffentlichen Debatte auf Portugiesisch so oft fehlt. Es scheint, als müssten wir uns zwischen zwei Extremen entscheiden: Entweder ist der Immobilienmarkt außergewöhnlich stark und es gibt keinen Grund zur Sorge, oder wir stehen vor einer Blase, die kurz vor dem Platzen steht. In Wirklichkeit helfen keine dieser Vereinfachungen, den Markt zu verstehen.
Der Sektor ist solider, professioneller, internationaler und finanziell robuster als noch vor einem Jahrzehnt. Dennoch bleibt er den Zinssätzen, der Entwicklung der Wirtschaft, Baukosten, politischen Entscheidungen, Steuern sowie dem Vertrauen von Investoren und Verbrauchern ausgesetzt. Ein Immobilienprojekt, das heute durchaus tragfähig erscheint, kann in den für seine Fertigstellung erforderlichen Jahren tiefgreifende Veränderungen der wirtschaftlichen Bedingungen erleben.
Genau deshalb muss der Anstieg der Verschuldung sorgfältig überwacht werden, aber nicht mit Alarmismus. Ein solides Unternehmen mit ausreichendem Eigenkapital, einem guten Projekt und festgestellter Nachfrage kann seine Schulden perfekt erhöhen, ohne das Risiko besorgniserregend zu erhöhen. Ein anderes Unternehmen, überverschuldet und abhängig von kontinuierlicher Preissteigerung, um das Projekt tragfähig zu machen, kann ein völlig anderes Risiko darstellen.
Die aggregierten Zahlen erzählen uns einen Teil der Geschichte. Sie erzählen nie die ganze Geschichte.
Dieselbe Vorsicht sollte auch für Haushaltskredite gelten. Die jüngste Absicht der Bank von Portugal, die Kriterien für die Vergabe neuer Kredite zu verschärfen und die empfohlene Obergrenze des Effort Rate von 50 % auf 45 % zu senken, wird natürlich Debatten auslösen. Ich verstehe voll und ganz diejenigen, die argumentieren, dass in einer Wohnungszugangskrise die Erschwerung des Kredits Familien weiter von der Möglichkeit des Hauskaufs fernhalten kann. Es ist eine berechtigte Sorge. Aber wir müssen auch eine unbequeme Frage stellen: Ist es wirklich eine Lösung, einer Familie zu erlauben, die Hälfte oder mehr ihres monatlichen Nettoeinkommens für Schuldenraten auszugeben?
Eine Anstrengungsquote von 45 % bedeutet, dass fast die Hälfte des verfügbaren Einkommens einer Familie kompromittiert werden kann, bevor sie für Lebensmittel, Energie, Transport, Bildung, Gesundheit und alle anderen normalen Lebensausgaben bezahlt werden kann. Es reicht ein Anstieg der Zinssätze, ein vorübergehender Einkommensverlust oder eine unerwartete Ausgabe, damit eine scheinbar nachhaltige Situation sehr schwierig wird.
Der Zugang zu Krediten zu erleichtern, kann einer Familie helfen, ein Haus zu kaufen. Aber einfacher Kredit schafft keinen Wohnraum.
Diese Unterscheidung ist grundlegend.
Wenn wir die Finanzierungskapazität der Käufer erhöhen, ohne die Anzahl der verfügbaren Häuser ausreichend zu erhöhen, könnte das Ergebnis einfach mehr Geld sein, das um dieselben Immobilien konkurriert. Und in einem Markt mit knappem Angebot kann dies dazu beitragen, den Preisdruck noch stärker auszuüben. Eine Maßnahme zur Erleichterung des Zugangs zu Wohnraum könnte paradoxerweise dazu führen, dass Häuser noch teurer werden.
Deshalb sollten wir Wohnungspolitik nicht mit Kreditpolitik verwechseln. Die Regierung hat die Verantwortung, Bedingungen zu schaffen, um das Angebot zu erhöhen, die Lizenzierung zu beschleunigen, Land zu mobilisieren, Bau und Sanierung zu fördern, einen funktionierenden Mietmarkt zu fördern und gesetzliche Stabilität zu gewährleisten. Die Bank von Portugal hat eine weitere Mission: Finanzstabilität, Banken und letztlich Familien selbst gegen Schuldenniveaus zu schützen, die möglicherweise nicht mehr tragbar werden.
Die beiden Politiken sollten in Dialog stehen, aber sie sollten nicht verwechselt werden.
Es gibt noch ein weiteres Zeichen, das Aufmerksamkeit verdient. Einige Experten beginnen, die wachsende Präsenz von Investoren auf dem Markt hervorzuheben, die keine Endkunden der Immobilien sind. Ich halte das an sich nicht für negativ. Investitionen sind unverzichtbar, um Projekte zu finanzieren, das Angebot zu erhöhen, Gebäude zu sanieren und neue Wohnmodelle zu entwickeln. Investoren zu dämonisieren wäre ein tiefgreifender Fehler, besonders in einem Land, das Kapital zum Bau benötigt.
Aber auch hier ist es notwendig, Investitionen von Spekulation zu unterscheiden. Der langfristige Investor, der Bau, Miete, Stadterneuerung oder neue Infrastruktur finanziert, erfüllt eine ganz andere wirtschaftliche Funktion als diejenigen, die ausschließlich in einen Markt eintreten, um schnell zu einem höheren Preis zu verkaufen. Je größer der Abstand zwischen dem Wert der Vermögenswerte und der realen wirtschaftlichen Kapazität ihrer Endnutzer ist, desto größer sollte unsere Aufmerksamkeit sein.
Real Estate Portuguese befindet sich derzeit in einer scheinbar widersprüchlichen Situation. Wir brauchen dringend mehr Investitionen und gleichzeitig Vorsicht. Wir brauchen mehr Kredite, um den Bau zu finanzieren, und gleichzeitig verantwortungsvolle Kriterien, um Exzesse zu vermeiden. Wir brauchen nationale und internationale Investoren, aber auch, um sicherzustellen, dass es eine reale Wirtschaft gibt, die langfristig den Wert der Vermögenswerte halten kann.
Diese Ideen sind nicht unvereinbar. Im Gegenteil, sie sind Teil derselben Strategie.
Ein gesunder Immobilienmarkt ist nicht einer, in dem die Preise immer steigen. Er ist einer, in dem genügend Angebot, nachhaltige Nachfrage, verantwortungsvolle Finanzierung, solide Unternehmen, langfristige Investoren und Familien vorhanden sind, die ihre Verpflichtungen erfüllen können, ohne einen übermäßigen Teil ihrer Lebensqualität zu opfern.
Portugal hat seit der letzten großen Finanzkrise viel gelernt. Die Banken sind besser kapitalisiert, Unternehmen haben bessere Finanzindikatoren, das relative Gewicht der Schulden des Sektors ist deutlich geringer und die Aufsichtsmechanismen sind anspruchsvoller. Es wäre falsch, all diesen Fortschritt zu ignorieren und eine neue Krise anzukündigen, nur weil der Nominalwert der Schulden auf ähnliche Niveaus wie 2013 zurückgekehrt ist.
Aber es wäre ebenso falsch zu glauben, dass diese Fortschritte uns immun gegen Wirtschaftszyklen gemacht haben.
Die Zinssätze ändern sich. Die Nachfrage ändert sich. Regierungen ändern ihre Politik. Internationale Märkte erleiden Schocks. Vertrauen kann schneller verschwinden, als es scheint. Und Immobilien, gerade weil sie mit großen Mengen, hoher Verschuldung und langen Entwicklungshorizonten funktionieren, müssen diese Realität respektieren.
Meine Sicht auf den portugiesischen Markt bleibt positiv. Es gibt Nachfrage, es gibt einen strukturellen Bedarf an mehr Wohnraum, es gibt Investitionen, es gibt größere Professionalisierung und es gibt Unternehmen, die viel besser vorbereitet sind als früher. Aber optimistisch zu sein bedeutet nicht, Risiken zu ignorieren. Im Gegenteil, der beste Weg, das Wachstum eines Sektors zu schützen, ist, seine Risiken zu erkennen, bevor sie zu Problemen werden.
Portugal muss mehr bauen. Es braucht mehr Investitionen. Es braucht nationales und ausländisches Kapital. Es braucht Kredite, um gute Projekte zu finanzieren, und Banken, die solide Unternehmen begleiten können. Aber es braucht auch finanziell geschützte Familien, Entwickler mit ausreichendem Kapital und Investoren, die verstehen, dass kein Markt unbegrenzt wächst.
Kreditwachstum sollte uns keine Angst machen, wenn es produktive Investitionen, ein erhöhtes Angebot und finanziell solidere Unternehmen einhergeht. Aber die Geschichte lehrt uns, dass die größten Risiken oft genau dann beginnen, wenn wir nicht mehr glauben, dass Risiken existieren.
Immobilien sind heute portugiesisch stärker als vor einem Jahrzehnt. Professioneller, vielfältiger und besser vorbereitet.
Der beste Weg, stark zu bleiben, ist, das Gedächtnis nicht zu verlieren.
Und vor allem sollte man Selbstvertrauen nicht mit Übermut verwechseln.