Le plus grand risque du logement portugais n’est pas la baisse des prix. C’est que nous continuions sans construire.

Le plus grand risque du logement portugais n’est pas la baisse des prix. C’est que nous continuions sans construire.

Depuis des années, nous débattons de la montée excessive des prix de l’immobilier au Portugal, de la bulle immobilière, de l’achat excessif des étrangers, de la suppression des maisons du tourisme ou du retour du crédit pour poser un risque. Ce sont des débats légitimes et nécessaires. Mais peut-être sommes-nous, une fois de plus, trop concentrés sur les symptômes alors que nous continuons à éviter de faire face à la vraie maladie.
Une nouvelle étude de Morningstar DBRS donne des chiffres à ce que de nombreux professionnels du secteur ressentent depuis des années : le Portugal accumule, depuis 2014, un déficit de plus de 300 000 logements, en comparant la formation de nouveaux ménages au nombre de maisons achevées. Parallèlement, les prix ont pratiquement doublé depuis 2019 et ont augmenté de 19 % rien qu’en 2025.
Ces chiffres devraient nous amener à nous poser une question très simple : combien de temps pouvons-nous continuer à discuter de la hausse des prix sans résoudre le manque de logements ?
L’étude reconnaît que certains des facteurs ayant fortement stimulé la demande pourraient perdre de leur ampleur dans les années à venir. L’immigration pourrait ralentir, les conditions de financement sont devenues plus exigeantes, les taux d’intérêt ont de nouveau augmenté, et la détérioration de l’accessibilité pousse de nombreux ménages à quitter le marché. Tout cela pourrait modérer la demande.
Mais il y a un problème : l’offre continuera d’être incapable de répondre aux besoins du pays.
Et c’est là que, à mon avis, se trouve le cœur de toute la question du logement portugais. Nous pouvons modifier les impôts, créer des garanties publiques, limiter certaines activités, lancer un nouveau soutien à l’achat ou discuter de qui doit ou ne doit pas acheter des maisons au Portugal. Certaines de ces mesures peuvent avoir des effets positifs. D’autres peuvent simplement déplacer la demande d’un endroit à un autre. Mais aucune ne remplace le besoin de construire.
Le Portugal manque d’ouvriers du bâtiment, des coûts élevés des matériaux et de la main-d’œuvre, une rareté des terrains prêts à recevoir de nouveaux projets, ainsi que des processus de planification et de licence qui restent trop lents. Le DBRS identifie lui-même ces limites structurelles et estime peu probable que l’approvisionnement puisse rapidement récupérer l’arriéré accumulé.
Peut-être devrions-nous aussi faire un peu d’autocritique au sein même du secteur immobilier. Pendant trop longtemps, nous avons célébré les records de prix comme s’ils étaient toujours une démonstration de santé. Moi-même, en tant que professionnel qui suit ce marché depuis de nombreuses années, je pense que nous devrions être capables de reconnaître que la hausse continue des prix n’est pas nécessairement positive lorsqu’une part croissante de la population ne peut plus acheter ou louer une maison.
Un marché sain n’est pas un marché où les prix augmentent indéfiniment. C’est un marché où il y a suffisamment d’offre, de mobilité résidentielle, d’investissement, de construction, de location fonctionnelle et la capacité de différents niveaux de revenu à trouver des solutions appropriées.
Cela ne signifie cependant pas que nous faisons face à une nouvelle bulle similaire à celle qui a précédé la crise financière. Et là aussi, l’étude est assez claire. Bien qu’il y ait des signes qu’une partie de l’appréciation récente de l’immobilier ne s’explique plus entièrement par les fondamentaux économiques, le DBRS considère toujours prématuré de parler d’une bulle immobilière au Portugal ou en Espagne.
Il existe en fait une différence fondamentale par rapport au passé : le cycle actuel n’a pas été alimenté par une énorme accumulation de dettes des ménages. Le ratio dette des ménages par rapport au revenu disponible est passé d’environ 100 % entre 2008 et 2012 à environ 50 % en 2025.
Par conséquent, nous ne devrions pas créer de l’alarmisme. Mais nous ne devrions pas non plus utiliser l’absence de bulle financière comme excuse pour ignorer un déséquilibre immobilier croissant.
Le problème portugais ne réside pas seulement dans le nombre de maisons que nous construisons. Il est aussi dans notre capacité à décider où construire, pour qui construire et avec quelles infrastructures. J’ai soutenu à plusieurs reprises que le logement ne peut pas être planifié isolément de l’économie, des transports, de l’énergie, de l’eau, des écoles et des lieux où de nouveaux emplois sont créés.
Il n’a aucun sens d’attirer des entreprises, des centres technologiques, des centres de données, des unités industrielles et des milliers de nouveaux travailleurs dans une région sans planifier simultanément où ces personnes vivront. De même, il n’a aucun sens que chaque commune développe sa stratégie de logement comme si les mouvements démographiques et économiques s’arrêtaient à ses frontières administratives.
Nous avons besoin d’une planification régionale, d’une meilleure coordination entre les municipalités, d’une capacité technique dans les municipalités et de processus décisionnels plus rapides et prévisibles. Nous devons transformer les terrains en terrains effectivement disponibles pour la construction, sans renoncer à la durabilité ou à la qualité urbaine. Et nous devons comprendre que l’accélération ne signifie pas nécessairement faciliter les choses, mais bien décider de manière plus rapide et rapide.
Nous devons également être prudents lorsque nous recherchons des coupables uniques. Les acheteurs étrangers ont un impact sur certains marchés et segments. Le tourisme influence certaines régions. L’immigration a augmenté la demande. Les taux d’intérêt bas ont facilité le financement pendant des années. Mais aucun de ces facteurs, à lui seul, n’explique une pénurie accumulée de plus de 300 000 logements.
La réalité est plus simple et, en même temps, plus difficile à résoudre : pendant trop longtemps, le Portugal a construit moins qu’il n’en avait besoin.
Et même si la demande ralentit dans les années à venir, cela ne signifie pas que le problème disparaîtra. Une famille qui ne peut pas se permettre d’acheter une maison à cause des prix a toujours besoin de logement. Un jeune qui reste chez ses parents faute d’alternatives peut même ne pas apparaître immédiatement dans les statistiques comme un nouveau foyer. Un travailleur qui refuse un emploi dans une autre ville parce qu’il ne trouve pas d’endroit où vivre représente aussi un coût économique que nous mesurons rarement.
La crise du logement n’est plus seulement un problème social ou immobilier. C’est un problème de compétitivité nationale.
Les entreprises auront du mal à attirer des travailleurs dans des régions où elles ne peuvent pas vivre. Les universités perdront des talents si les étudiants ne trouvent pas de logement. Les villes peuvent devenir moins diverses économiquement lorsque seuls les plus hauts revenus peuvent assumer leurs coûts de logement.
Par conséquent, je continue de croire que le Portugal doit cesser de considérer le logement comme une succession de mesures d’urgence et commencer à le considérer comme une infrastructure essentielle au développement économique du pays.
Nous avons besoin d’investissements publics et privés. Nous avons besoin de promoteurs, coopératives, municipalités, investisseurs institutionnels et différents modèles de logement. Nous avons besoin d’achats, de locations, de logements abordables et de nouvelles solutions. Il n’existe pas de solution unique capable de résoudre un déficit accumulé sur tant d’années.
Mais il y a une certitude : sans augmentation de l’offre, nous continuerons seulement à redistribuer la rareté.
L’étude DBRS peut prédire un ralentissement de certains moteurs de la demande. Mais elle montre aussi clairement que les contraintes d’offre sont susceptibles de persister. Et c’est peut-être le message le plus important pour le Portugal.
Nous pouvons débattre pendant une décennie supplémentaire pour savoir si les prix vont augmenter ou baisser. Nous pouvons créer de nouveaux impôts, incitations, restrictions et programmes. Nous pouvons continuer à chercher un coupable différent pour chaque cycle politique.
Ou alors on peut enfin affronter ce que montrent les chiffres.
Le Portugal manque de logements.
Le véritable risque pour le pays n’est pas que les prix puissent un jour baisser. C’est que nous continuions encore une décennie à discuter des prix sans construire les maisons manquantes.