O maior risco da habitação portuguesa não é a queda dos preços. É continuarmos sem construir.

O maior risco da habitação portuguesa não é a queda dos preços. É continuarmos sem construir. 

Durante anos, discutimos se os preços das casas em Portugal sobem demasiado, se existe uma bolha imobiliária, se os estrangeiros compram demais, se o turismo retirou casas ao mercado ou se o crédito voltou a representar um risco. São debates legítimos e necessários. Mas talvez estejamos, mais uma vez, demasiado concentrados nos sintomas enquanto continuamos a evitar enfrentar a verdadeira doença. 
Um novo estudo da Morningstar DBRS coloca números sobre aquilo que muitos profissionais do setor sentem há anos: Portugal acumulou, desde 2014, um défice superior a 300 mil habitações, quando se compara a formação de novos agregados familiares com o número de casas concluídas. Ao mesmo tempo, os preços praticamente duplicaram desde 2019 e aumentaram 19% apenas em 2025. 
Estes números deveriam obrigar-nos a fazer uma pergunta muito simples: durante quanto tempo podemos continuar a discutir a subida dos preços sem resolver a falta de casas? 
O estudo reconhece que alguns dos fatores que impulsionaram fortemente a procura poderão perder força nos próximos anos. A imigração poderá abrandar, as condições de financiamento tornaram-se mais exigentes, as taxas de juro voltaram a subir e a deterioração da acessibilidade está a excluir muitas famílias do mercado. Tudo isto poderá moderar a procura. 
Mas há um problema: a oferta continuará sem conseguir acompanhar as necessidades do país. 
E é aqui que, na minha opinião, se encontra o centro de toda a questão habitacional portuguesa. Podemos alterar impostos, criar garantias públicas, limitar determinadas atividades, lançar novos apoios à compra ou discutir quem deve e quem não deve adquirir casas em Portugal. Algumas destas medidas podem ter efeitos positivos. Outras poderão simplesmente deslocar a procura de um lado para outro. Mas nenhuma substitui a necessidade de construir. 
Portugal tem falta de trabalhadores na construção, custos elevados de materiais e mão de obra, escassez de terrenos preparados para receber novos projetos e processos de planeamento e licenciamento que continuam demasiado lentos. A própria DBRS identifica estas limitações estruturais e considera pouco provável que a oferta consiga recuperar rapidamente o atraso acumulado. 
Talvez devamos também fazer alguma autocrítica dentro do próprio setor imobiliário. Durante demasiado tempo celebrámos recordes de preços como se fossem sempre uma demonstração de saúde. Eu próprio, como profissional que acompanha este mercado há muitos anos, acredito que devemos ser capazes de reconhecer que preços continuamente crescentes não são necessariamente positivos quando uma parte cada vez maior da população deixa de conseguir comprar ou arrendar uma casa. 
Um mercado saudável não é aquele onde os preços sobem indefinidamente. É aquele onde existe oferta suficiente, mobilidade residencial, investimento, construção, arrendamento funcional e capacidade para diferentes níveis de rendimento encontrarem soluções adequadas. 
Isto não significa, porém, que estejamos perante uma nova bolha semelhante à que antecedeu a crise financeira. E também aqui o estudo é bastante claro. Embora existam sinais de que parte da recente valorização dos imóveis já não seja totalmente explicada pelos fundamentos económicos, a DBRS considera ainda prematuro falar numa bolha imobiliária em Portugal ou Espanha. 
Existe, aliás, uma diferença fundamental em relação ao passado: o atual ciclo não foi alimentado por uma enorme acumulação de dívida das famílias. O rácio entre a dívida e o rendimento disponível dos agregados familiares caiu de aproximadamente 100%, entre 2008 e 2012, para cerca de 50% em 2025. 
Portanto, não devemos criar alarmismo. Mas também não devemos usar a ausência de uma bolha financeira como desculpa para ignorar um desequilíbrio habitacional cada vez mais profundo. 
O problema português não está apenas na quantidade de casas que construímos. Está também na nossa capacidade para decidir onde construir, para quem construir e com que infraestruturas. Tenho defendido repetidamente que habitação não pode ser planeada isoladamente da economia, dos transportes, da energia, da água, das escolas e dos locais onde estão a ser criados novos empregos. 
Não faz sentido atrair empresas, centros tecnológicos, data centers, unidades industriais e milhares de novos trabalhadores para uma região sem planear simultaneamente onde essas pessoas vão viver. Da mesma forma, não faz sentido cada município desenvolver a sua estratégia habitacional como se os movimentos populacionais e económicos terminassem nas suas fronteiras administrativas. 
Precisamos de planeamento regional, maior coordenação entre municípios, capacidade técnica nas autarquias e processos de decisão mais rápidos e previsíveis. Precisamos de transformar terrenos em solo efetivamente disponível para construção, sem abdicar da sustentabilidade ou da qualidade urbana. E precisamos de perceber que acelerar não significa necessariamente facilitar tudo, mas sim decidir melhor e em tempo útil. 
Também devemos ser cuidadosos quando procuramos culpados únicos. Os compradores estrangeiros têm impacto em determinados mercados e segmentos. O turismo influencia algumas zonas. A imigração aumentou a procura. Os juros baixos facilitaram o financiamento durante anos. Mas nenhum destes fatores, isoladamente, explica uma falta acumulada superior a 300 mil casas. 
A realidade é mais simples e, ao mesmo tempo, mais difícil de resolver: durante demasiado tempo, Portugal construiu menos do que precisava. 
E mesmo que a procura abrande nos próximos anos, isso não significa que o problema desapareça. Uma família que não consegue comprar casa devido aos preços não deixa de precisar de habitação. Um jovem que permanece em casa dos pais por falta de alternativas pode nem sequer aparecer imediatamente nas estatísticas como um novo agregado familiar. Um trabalhador que recusa um emprego noutra cidade porque não encontra onde viver representa também um custo económico que raramente medimos. 
A crise da habitação já não é apenas um problema social ou imobiliário. É um problema de competitividade nacional. 
Empresas terão dificuldade em atrair trabalhadores para regiões onde estes não conseguem viver. Universidades perderão talento se os estudantes não encontrarem alojamento. Cidades podem tornar-se economicamente menos diversas quando apenas os rendimentos mais elevados conseguem suportar os seus custos habitacionais. 
Por isso, continuo a acreditar que Portugal precisa de deixar de tratar a habitação como uma sucessão de medidas de emergência e começar a encará-la como infraestrutura essencial ao desenvolvimento económico do país. 
Precisamos de investimento público e privado. Precisamos de promotores, cooperativas, municípios, investidores institucionais e diferentes modelos de habitação. Precisamos de compra, arrendamento, habitação acessível e novas soluções. Não existe uma única resposta capaz de resolver um défice construído ao longo de tantos anos. 
Mas existe uma certeza: sem aumentar a oferta, continuaremos apenas a redistribuir a escassez. 
O estudo da DBRS pode prever um abrandamento de alguns dos motores da procura. Mas também deixa claro que as limitações da oferta deverão persistir. E talvez seja essa a mensagem mais importante para Portugal. 
Podemos discutir durante mais uma década se os preços vão subir ou descer. Podemos criar novos impostos, incentivos, restrições e programas. Podemos continuar a procurar um culpado diferente para cada ciclo político. 
Ou podemos finalmente enfrentar aquilo que os números mostram. 
Portugal tem falta de casas. 
O verdadeiro risco para o país não é que os preços possam um dia descer. É que continuemos durante mais uma década a discutir os preços sem construir as casas que faltam.